房價曾經堪比CBD的通州樓市在“限購令”的強勢打壓下，漸漸淪為京城樓市的“棄兒”，市值百億以上的近2萬套積壓樓房足夠銷售7年之久，嚴重萎縮的需求讓開發商想出了“高低價”銷售的捂盤新招。

    2萬套庫存夠賣7年

    通州樓市自去年“國十條”樓市調控政策出臺后，成為北京樓市的“重災區”。據北京房地產交易管理網數據統計，截至5月24日，通州最近1年來預售的項目合計為30個，提供的房源套數合計10695套，而簽約套數僅為3090套，新增積壓房源超過7千套，而截至2010年10月，通州期房住宅庫存為14501套。

    而北京中原地產的統計數據顯示，通州商品房住宅庫存已經超過2萬套，占全市的比例已經攀升到近3成，居各區縣之首。按照目前一年3000套左右的簽約量來計算，消耗2萬套庫存需要7年時間。

    開發商“高低價”開盤促銷

    人為減少供應量是開發商盡快賣樓回籠資金屢試不爽的招數，但此前出臺的“一房一價”政策中明確規定，開發商必須一次性公布全部預售房源，這令開發商的“捂盤”不能再肆無忌憚。

    上有政策，下有對策，通州樓市的嚴重滯銷令急需回籠資金的開發商“急中生智”，通過“高低價”另類捂盤。北京晨報記者日前調查發現，已經于4月27日開盤的位于通州梨園鎮小街村的某正在預售的項目出現營銷新招，該項目共5棟住宅樓共計1478套，一次性全部預售，截至5月24日，已經簽約326套，但奇怪的是，這326套房全部集中在一棟樓中，而其余4棟樓均是零成交。

    “現在我們主推A4號樓，開盤均價在一萬六七左右，部分房源的團購最低折扣是9.1折”，售樓人員告訴記者，其余四棟樓也在賣，但價格沒有優惠，只有“全款9.8折”。當記者以購房人身份詢問當下主推的A4號樓如果賣完，接下來的樓盤優惠力度是否會提高時，售樓處人員告訴記者，“不排除這種可能，有可能在A4號樓賣了七八成之后，后面房源的優惠力度會加大。”

    通州已處“降價前夜”

    北京中原地產市場研究總監張大偉表示，北京第三輪樓市調控政策執行后，市場投機基本絕跡，而剛需中對價格敏感的部分購房者轉向房山等更具價格優勢的區域，使得通州的需求銳減。

    “通州樓市在近年來的輪番炒作后已經顯現出了明顯的過飽和狀態，在接下來的一個時期，除少數優質樓盤外，多數項目銷售都會比較困難”，偉業我愛我家市場研究院日前發布的市場報告指出，在市場的重壓下，通州樓市已經處于降價前夜。